不動産投資の家賃収入には、空室の間も続く費用、貸主の修繕義務、管理を任せても残る費用が伴います。貸主の家賃収入は、入居者が自分の収入から払う住居費です。
しかし、管理会社に委託すれば手間はかからない、という見方があります。
この記事は、投資家が負う費用、入居者との関係、資産全体での位置づけの順に説明します。
家賃が入らなくても、費用は続く
家賃が入らない月にも、固定資産税は所有者にかかります。空室が増える要因として、人口の減少、地域の産業の変化、近くの競合物件の増加が挙げられます。この点は、賃貸住宅の空室を対象にした公的資料では確かめられていません。
家賃収入から経費を引いた残りを返済に充てるのが原則です。空室で家賃が減ると、返済に回せるお金も減ります。
築年数が経った建物は、手入れをしないまま賃貸に出し続けると、家賃が下がり、入居率も下がります。
修繕は貸主の義務で、費用と金利への備えが要る
修繕は貸主の義務で、費用への備えが要ります。民法606条は、借主の責めによる場合を除き、賃貸人が賃貸物の使用と収益に必要な修繕をする義務を負うと定めています。
国土交通省のガイドブックは、築年数が経てば建物に応じたメンテナンスが必要になるとし、RC造の外壁は一般的に12年目ごろに補修・塗装工事が必要といわれると書いています。大規模修繕に備えて、長期的な計画を前もって作るよう勧めています。
金利の変動も、ローンの返済に関わります。自宅用の変動金利ローンの説明では、金利が上がると、返済額が同じでも利息の割合が増えるとされています。
修繕を管理会社に一任すると手間は減るが、費用は残る
修繕の調査から工事監理までを管理会社に一任すると、オーナーの手間は軽くなります。国土交通省のガイドブックは、この一任方式を、オーナーの手間が軽減する方式として紹介しています。
一方、募集や管理の委託にかかる費用は、収支表で建物管理費の費目に入ります。同じガイドブックは、どのような賃貸経営を行うかの投資判断は、オーナーに求められると書いています。管理会社の業務の質が低いと、入居者の満足度が下がって退去につながり、空室が増えるという見方があります。この点は、公的資料では確かめられていません。
家賃は、入居者が自分の収入から払う住居費
貸主の家賃収入は、入居者が自分の収入から払う住居費です。貸主が家賃を受け取る根拠は、不動産を所有していることです。
その家賃は、入居者の家計から出ています。
災害時の賃料は、建物が使えなくなった割合で減る
災害で建物の一部が使えなくなると、その割合に応じて賃料は減額されます。民法611条は、借主に責任のない事由で使用と収益ができなくなった部分の割合に応じて、賃料が減額されると定めています。借主が請求しなくても減額され、2020年4月1日以降に結ばれた契約には改正後の条文が適用されます。
建物が使えなくなったとき、貸主は修繕義務と賃料の減額を負います。入居者が収入を失っても、611条は賃料の減額を定めていません。
不動産を、株式や債券と並ぶ金融資産として見る
不動産は、一般に、株式や債券と比べて換金が難しく、投資に多額の資金が必要とされます。国土交通省の資料も、実物不動産の特性として、流動性に乏しいことと、多額の資金が必要なことを挙げています。一つの物件に資金を集めると、投資先を分けることもできません。
物件の管理、入居者との対応、トラブルの処理に時間と体力を使うなら、資産づくりの目的を見直してもよいと思います。
家賃を受け取る方法のほかに、自分の知識やスキルでサービスやプロダクトを提供し、対価を得る方法があります。入居者の住居費を収益源とする構造が気になるなら、後者を検討してみてもよいと思います。
働かずに得る収入を目指す前に見直すもの
働かずに得る収入を目指す前に、金融資産のほか、時間、健康、人間関係、情熱も含めて、自分に合う使い方を考えてみてはいかがでしょうか。
